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环亚AG是不是新开的WeWork招股书全文 2019上半年亏损9亿美元

2019-08-17

划重点

WeWork在招股书中未透露发行价格区间、发行量等信息,环亚AG是不是新开的但计划发行三类股票,并筹资10亿美元,不过最终发行金额预计至少要高出三倍。

2019年上半年收入约15亿美元,净亏损9亿美元,营收和净亏损都比去年同期翻了一倍。

WeWork首席执行官亚当·诺伊曼(Adam Neumann)控制着公司股份和投票权,软银是其最大的外部股东,其次是Benchmark和摩根大通。

WeWork共有52.7万名会员,其中40%会员被认为是企业客户。WeWork在29个国家和地区的111个城市拥有528家分支机构,估计有1.49亿名潜在会员。

WeWork预计将在现有城市大力扩张,并在另外169个城市开展业务,估计潜在会员总数约为2.55亿人。

按照当前从每个WeWork会员身上获得的平均收入计算,1.49亿潜在会员代表着9450亿美元的市场机遇,而2.55亿潜在会员创造的商机规模高达1.6万亿美元。

WeWork的业务受到许多风险和不确定因素的影响,这可能导致其股票交易价格下跌,并可能导致投资者损失全部或部分投资。

腾讯科技讯 美国当地时间周三,办公空间共享巨头WeWork正式向美国证券交易委员会(SEC)提交了FORM S-1招股书,证券代码为“WE”,但没有提及在哪家交易所进行首次公开募股(IPO)。

WeWork在招股书中未透露发行价格区间、发行量等信息,但计划发行三类股票,并筹资10亿美元,不过最终发行金额预计至少要高出三倍。在未来提交的补充文件中,WeWork将会披露上述数据。

WeWork在招股书中披露,该公司打算将此次发行的净收入用于一般公司用途,包括营运资金、运营费用和资本支出。在使用之前,我们打算将此次发行的净收益投资于短期、投资级、计息工具或以现金形式持有。

投资者对WeWork的商业模式持怀疑态度,他们预计WeWork可能会从公开卖空者那里获得与电动汽车制造商特斯拉的类似待遇。这就是为何该公司计划在IPO期间通过获得60亿美元的信贷额度来增加现金缓冲的原因之一。

2019年上半年财务数据

——2019年上半年收入约15亿美元,较上年同期的7.6亿美元相比翻了一番;

——2019年上半年总支出约为29亿美元,其中租金成本在持续增高,WeWork在2019年上半年租金成本超过12亿美元,较上年同期的6亿美元增长了一倍。此外,WeWork的代理费用、人员管理等费用也在持续高速上涨。

——2019年上半年净亏损达9亿美元,与去年同期的7.2亿美元相比增长25%;

——截至2019年6月31日,WeWork手头现金及现金等价物为24.7亿美元,流动资产总额超过30亿美元;

——截至第二季度末预收账款达到40亿美元,高于2018年底的26亿美元,这些都是涉及“不可撤销的合同承诺”。

WeWork规模

——WeWork共有52.7万名会员,而2018年6月底为26.8万名,2018年12月底为40.1万名;

——WeWork40%的会员被认为是企业客户,因此这有助于对抗WeWork依赖科技初创公司的说法;

——WeWork在29个国家和地区的111个城市拥有528家分店。

股权结构

WeWork自2010年成立以来,已经筹集了超过80亿美元的风险投资,包括今年早些时候软银(SoftBank)的注资,估值为420亿美元。

其中,We Holding是WeWork的最大股东,分别持有公司A类股2428730股、B类股111848498股。该公司由WeWork联合创始人兼首席执行官亚当·诺伊曼(Adam Neumann)控制,他本人也持有WeWork大量股票,包括2428730股A类股、112507371B类股以及1062578股C类股。

诺伊曼是公司仅剩的三位联合创始人之一,他实际上控制着公司股票投票权。诺伊曼去年没有领取工资,并同意在上市后将自己的股票锁定一年。因此,诺依曼将有能力控制提交给股东批准的事项结果,包括董事的选举。作为一家创始人主导的公司,我们相信这种投票结构符合我们在创造股东价值方面的利益。

WeWork表示,由于亚当将控制大部分投票权,WeWork将成为上市公司治理规则下的“受控公司”。因此,该公司可能会选择不遵守某些公司治理标准,例如董事会不会建立全部由独立董事组成的薪酬委员会、提名和公司治理委员会等。

纽曼(与妻子丽贝卡)还承诺在IPO 10周年前向慈善事业捐赠至少10亿美元。如果没有捐赠,他的投票权就会被削减。正如纽约科技公司的一位首席执行官在阅读了S-1之后所说的那样:“这是一场独角戏,也是整个IPO中最大的隐含风险。”

除此之外,软银是WeWork最大的外部股东,持有A类股113988653股;其次为Benchmark和摩根大通,它们分别持有32645314股、18542307股A类股。WeWork早期投资人、Benchmark资本合伙人布鲁斯·邓利维(Bruce Dunlevie)持有32645314股A类股。

以下为招股说明书全文内容摘要:

我们是一家致力于最大限度地发挥全球影响力的社区公司,我们的使命是提升世界的意识。我们建立了一个全球平台,支持增长,分享经验和真正的成功。我们为会员提供灵活访问美丽空间的能力,一种包容的文化以及富有灵感的社区活力,所有这些都通过我们广泛的技术基础设施连接起来。我们相信,我们的公司有能力提升人们的工作、生活和成长方式。

2010年初,我们在纽约市格兰街154号向我们的第一个会员社区敞开了大门。最初,我们的会员主要是自由职业者,初创企业和小企业。在过去的九年中,我们在履行使命的同时,迅速扩大了业务规模。今天,我们的全球平台在29个国家和地区的111个城市、528个地点整合了空间、社区、服务和技术。我们的52.7万名会员代表全球多个行业的企业,其中包括38%的全球财富500强企业。我们致力于以更低的成本为世界各地的会员提供更好的工作环境。

WeWork会员构成

我们已经证明,社区、灵活性和成本效益可以惠及从全球公民到全球企业的每个人的工作场所需求。我们开创了一种“空间即服务”的会员制模式,该模式提供了协作文化的好处、根据需要灵活扩展工作空间的能力以及全球社区的力量,所有这些都是以更低的成本实现的。通过大规模的迭代产品开发和对技术基础设施的大量投资,我们已经证明了我们可以用更少的钱构建更好的解决方案。我们正在改变全球人们的工作方式,在这个过程中,我们颠覆了世界上最大的资产类别——房地产。

我们从不同的角度看待空间,即将其作为一个将人们聚集在一起,建立社区和提高生产力的地方。从哲学上讲,我们相信能给工作场带来舒适和幸福。我们雇用了500多名设计师和建筑师,他们坚持不懈地创造出美丽而简单,高雅而又令人感觉舒适的空间,全球化但依然具有本地特色的独一无二的空间,所有这些都是在没有相关费用的情况下以高质量交付的。

接下来,我们增加了由2500多名训练有素的社区经理组成的团队,他们通过协作促进人际联系,并在个人和专业方面全面支持我们的会员。最后,我们坚持不懈地致力于改善会员体验,将产品和服务添加到我们的平台中,无论是通过自己构建、收购还是建立合作伙伴关系获得。整个会员体验由旨在使我们的会员管理自己的空间、彼此之间建立联系以及获得产品和服务的技术提供动力,所有这些都旨在提高我们的会员的生产力、幸福感和成功。

WeWork全球平台

技术是我们全球平台的基础。我们专门构建的技术和运营专业知识使我们能够快速扩展我们的核心服务,即“空间即服务”产品,同时提高我们解决方案的质量并降低查找、构建、填充和运行空间的成本。我们拥有大约1000名工程师、产品设计师和机器学习科学家,他们致力于构建、集成和自动化我们用于运营业务的复杂系统。因此,与传统的替代方案相比,AG亚游国际集团官网我们能够以更低的价格向我们的会员提供优质的体验。

每名员工成本

自从公司成立以来,我们已经有了很大的发展。自2014年以来,我们的会员基础每年增长超过100%。我们花了七年多的时间才实现10亿美元的运转率收入,但只用了一年多点儿就达到了20亿美元的运转率收入,仅仅6个月就实现了30亿美元的运转率收入。

在给定的城市中,我们在战略上聚集的位置越多,我们的社区就会变得越大,越有活力。这种集群效应提高了我们产品的品牌知名度,使我们能够实现规模经济,进而推动我们全球平台的更强货币化能力。我们在现有市场和新市场内采用深思熟虑的城市扩张战略,以实现全球规模。我们相信,运营效率和全球规模的优势使我们能够捕获对我们的“空间即服务”产品成倍增长的需求。

随着我们的扩展,我们继续以强劲的速度增加新会员,同时也加强了我们与现有成员的关系。在2018年增加的新会员中,35%归因于2017年底已经成为成员的组织。在我们的会员社区中,我们拥有很高的保留率和不断扩展的关系,反映出会员对我们平台的高满意度。

大型企业越来越认识到我们作为全球平台的价值主张。通过我们的“空间即服务”模式,我们可以在伦敦提供总部,在北京、柏林或布宜诺斯艾利斯提供卫星办公室,或者在旧金山提供按需工作站。通过我们的各种空间解决方案,我们可以在灵活且具有成本效益的基础上满足企业的独特需求,并在全球范围内提供服务。

我们帮助放大和激发企业文化,激发创新,提高生产力,帮助组织吸引和留住人才。截至2019年6月1日,我们40%的会员来自员工超过500人的组织(我们称之为企业会员),比2017年3月1日的20%翻了一番。我们期待企业继续成为我们增长最快的会员类型。

我们通过各种方式将我们的平台货币化,包括销售会员资格,向我们的会员提供辅助增值产品和服务,以及将我们的全球平台扩展到工作之外。今天,我们在全球平台上为各种空间解决方案签署了更多的多年期会员协议:我们的会员协议的平均承诺期几乎翻了一番,从2017年12月1日的约8个月增加到2019年6月1日的15个多月。这造促使预收账款快速增长,我们预计这将推动经常性收入和现金流的增加,并提高我们的收入可见性。截至2019年6月30日,我们的预收账款达到40亿美元,大约是2017年12月31日5亿美元的8倍。

企业会员比例

我们努力经营我们的业务,以便每个新地点都能促进我们长期财务业绩的增长。在初始投资之后,每个额外的地点不仅吸引新会员加入我们的平台,将收入加入我们的损益表中,而且一旦达到盈亏平衡点,就会变得有利可图。随着我们经历每个位置的不同生命周期阶段,现金流从查找和构建阶段的流出(在此期间我们进行投资以扩展我们的位置组合)转变为在填充和运行阶段(我们寻求将我们的平台货币化)流入。

随着我们在现有市场内建立和开设更多地点,扩展到新市场并扩展我们的产品和服务套件,我们为我们的会员增加了更大的平台价值,并为我们平台的增量货币化创造了额外的能力。截至今天,我们估计我们在全球280个目标城市的市场渗透率约为0.2%。我们打算继续部署资本,依靠我们迄今开发的经验、专业知识、品牌和规模来增长和快速开设新的地点。我们将利用我们的领导地位,通过在现有市场和新市场的增长、扩大我们的解决方案的范围以及我们为会员提供产品和服务来抓住全球机会。

我们继续从我们的数据和经验中学习,利用我们专门设计的技术和使命驱动的团队,对推动我们会员成功和执行的因素进行创新。我们相信,通过继续重新创造工作的未来,我们已经奠定了利用我们重要市场机会的基础。

我们才刚刚开始。

潜在机遇

我们正在重塑人们的工作方式,改变个人和组织与工作场所的联系方式。我们刚开始的时候,很明显,市场上现有的解决方案不能满足现代劳动力的需求,也没有提供个人和组织成长和成功所需的社区、灵活性和全球移动性。与其将静态解决方案锁定在长期租约中,我们想象的是工作的未来:动态的,精心设计的工作空间,以更低的成本,一套增值的产品和服务,所有这些都由数据、分析和深度集成的技术推动,帮助我们的会员释放创造力和生产力。

我们相信以下趋势正在推动工作的重新发明,并将使我们能够继续发展我们的业务:

1)城市化:人们正在向全球主要城市中心迁移,优先考虑更多的服务可获得性和更多的人与人之间的联系。

2)全球化:通过贸易和资本、人员和信息的跨境流动,世界之间的联系日益紧密。

3)独立的劳动力:人们越来越多地从事独立的工作。

4)灵活的解决方案:越来越多的个人和组织希望通过将长期租赁转换为灵活的解决方案来降低固定成本,这些解决方案可以节省资本的方式根据其不断变化的空间需求进行扩展和收缩。

5)工作场所文化:人们越来越多地寻求将工作体验人性化的环境。

6)共享经济:人们在对价值、质量和多样性渴望的驱使下表现出更大的分享意愿。

市场规模

由于我们集成解决方案(空间、社区、服务和技术)的价值以及我们全球平台的规模,个人和组织直接求助于我们来解决他们的工作空间需求。因此,我们能够在适当的时间,以适当的价格聚合需求,并将个人或组织匹配到适当的空间。通过扮演这种需求聚集者的角色,我们能够从战略上选择增长的地点和速度。

WeWork聚合空间需求

在截至2019年6月1日我们拥有空间的111个城市中,我们估计大约有1.49亿个潜在会员。对于美国城市,我们根据美国人口普查局的“美国企业统计调查”的数据,根据估计的案头工作数量来定义潜在成员。对于非美国城市,我们认为国际劳工组织定义的特定职业中的任何人,包括经理、专业人员、技术人员和辅助专业人员以及文书支持人员,都是潜在会员,因为我们假设这些个人需要能够获得办公桌和其他服务的工作空间。我们认为这是我们的潜在市场,因为我们的会员涵盖各种各样的专业和行业,我们为不同类型的个人和组织提供的广泛解决方案,以及不断开发新的解决方案以满足会员的需求。

我们预计将在现有城市大力扩张,并在最多169个其他城市开展业务。我们评估新城市的扩张基于多种标准,主要是我们对潜在会员需求的评估,以及将该城市作为我们地理位置组合组成部分的战略价值。根据Demographia和经济合作与发展组织的数据,我们已经确定了我们的市场机会,瞄准280个目标城市,估计潜在会员总数约为2.55亿人。

在将我们截至2019年6月30日的6个月中每个WeWork会员的平均收入应用于我们现有111个城市的1.49亿潜在会员身上时,我们估计潜在的市场机会为9450亿美元。在我们全球280个目标城市的约2.55亿潜在会员中,我们估计潜在的市场机会为1.6万亿美元。

与传统的替代方案相比,我们能够以更低的价格为我们的会员提供优质的体验。来自CBRE Group和Cushman&Wakefield的数据表明,在拥有数据的155个全球城市中,我们拥有现有或计划地点的雇主,每年在每位员工的入住费方面的加权平均支出约为11700美元。通过将平均员工占用成本应用于我们现有111个城市的1.49亿潜在会员身上,我们估计总机会价值为1.7万亿美元。在全球280个目标城市的约2.55亿个潜在会员中,我们估计总商机为3万亿美元。

WeWork估计的商机规模

我们相信,这些商机反映了雇主愿意花费的金额,并为我们提供的巨大机会,即通过额外的解决方案、产品以及服务来获取更大的钱包份额。我们相信,鉴于我们强大的品牌以及相对于我们作为“空间即服务”模式先驱的显著先发优势,我们将能够从每位员工的现有支出中获取部分份额。

我们相信,我们在这个市场的领先地位,我们预计这将受益于趋势,使工作重新被发明,这为我们提供了巨大的潜在机遇,以推动我们继续增长。根据我们的计算,我们已经在全球280个目标城市实现了约0.2%的总商机,即使在我们的十个最大市场,我们今天也只有0.6%的渗透率。

随着我们的业务规模不断扩大,我们的会员社区已经从主要是自由职业者、初创企业和小企业扩展到全球企业。根据美国人口普查局、欧统局和世界银行的数据,我们估计我们的目标会员中有38%(即9800万人)来自企业。

“空间即服务”是进入工作类别的一个切入点。随着我们的商业模式的发展,我们的物理平台不断发展,我们的会员群不断扩大,我们期望使用同样的需求聚合原则来继续提供不断增长的产品和服务组合,以满足我们会员的需求。我们相信这些产品和服务将成为更高利润率收入增长的驱动力,进一步增加我们的机会。

建立社区

9年前,我们的使命是创造一个人们为了生活而工作的世界,而不仅仅是为了谋生。我们相信,如果我们创建一个社区,帮助人们有目标地生活,我们就能对世界产生有意义的影响。从我们开始的那一刻起,我们就坚信有一种没有得到充分服务的创业精神。我们知道世界各地的创业者都在寻找更好、价格更低的工作场所解决方案。

我们首先在纽约建立了社区,然后是旧金山、洛杉矶、波士顿和西雅图。2014年,我们做出了一个大胆的决定,在向世界各地的城市扩张的同时,在美国建立我们的品牌和存在。我们从伦敦开始,紧随其后的是特拉维夫,到了2016年,我们在亚洲的第一个分店上海和在拉丁美洲的第一个分店墨西哥城都相继开业。

随着我们全球社区的发展,我们意识到社区、灵活性和成本效益可以满足各种规模组织的员工需求。2016年,我们实现了又一次飞跃,作出战略决策,扩大我们的重点,以满足更广泛的组织,特别是企业的需求。企业组织越来越多地寻求经济高效、灵活且可扩展的工作场所解决方案和工作场所环境,以培养强大的社区、提高工作效率和提高员工参与度。我们的全球平台直接有效、即时地满足了企业组织的这些需求。

我们的社区团队体现了我们多样化会员基础的活力和精神。他们不仅是强大的运营者,也是被连接和授权他人的机会所激励的任务驱动型个人。他们每天都在工作,全面支持我们的社区,了解我们的成员的个人和职业目标,规划当地体验和活动,推荐服务,并在能够相互帮助的会员之间充当媒介。

我们将社区技术整合到我们所有的运营中,以进一步提升我们为会员提供的价值。我们的WeWork应用程序使我们的会员可以轻松预订空间,与其他成员联系以获得建议或服务,并发现各种活动。为了创造最好的会员体验,我们努力将人类的判断力和创造力与快速和全球放大想法的算法相结合。我们的社区团队提供了丰富的编程思想来源,平均每周发起2500多个活动,我们可以快速提供对具有特定兴趣的会员最有效的洞察力。

这些事件是我们将空间视为将人们聚集在一起并建立社区的许多方式之一。我们每个空间的设计都是为了让我们的会员感到受欢迎、获得宾至如归的体验,并获得归属感。我们相信,当个人能够表达他们完整和真实的自我时,他们的生产力会更高,所以我们渴望尽可能的包容。

WeWork在巴黎、东京以及纽约的共享办公空间

我们的设计有助于我们的成功。我们通过提供设计元素来促进合作,例如暴露的内部楼梯、开放的楼层平面图、公共会议室和位于中心的点心。我们的空间及其独特的外观和感觉是我们品牌的标志。我们所有的空间都遵循全球设计准则,但作为我们全球-本地剧本的一部分,也反映了地方层面的表达自由。

“空间即服务”产品

我们开创了“空间即服务”的会员制模式。在我们的全球位置空间组合中,我们为个人和组织提供了根据需要向上和向下扩展工作空间的灵活性,以及按分钟、按月或按年使用空间的能力。我们的“空间即服务”产品极大地降低了以简化的会员模式租赁房地产的复杂性,同时以相对于传统替代方案更低的价格为我们的会员提供优质体验,并将固定租赁成本转移为我们会员的可变成本。我们的会员模式正在改变个人和组织使用商业房地产的方式。

WeWork共享办公空间特色

我们的“空间即服务”会员制模式为会员提供全球性的全天候访问我们办公空间的能力,这些工作空间设计精美,可根据需要灵活使用,里面拥有通用的便利设施、现场社区团队、越来越多的增值产品和服务以及由技术支持的会员体验。

我们提供的会员服务旨在满足会员的独特空间需求。我们在我们的共享空间内提供标准的、按需的会员资格。我们还提供Powered by We,这是一款针对组织需求进行配置并部署在组织所在位置的高级解决方案。Powered by We利用我们的分析、设计和交付能力来美化和优化现有的工作场所,同时为组织提供更高的效率,并通过我们的社区服务为其空间注入活力。我们部署的技术包括软件和硬件解决方案,可为员工提供更好的洞察力和更易于使用的工作场所体验。

经济学

我们强大的单位经济实力,加上我们开设新地点的成本效益不断提高,使我们有信心继续投资于寻找、建设和填充办公地点,以推动长期价值创造能力。

我们业务的盈利能力前景是由我们办公位置的成熟度或位置向我们的会员开放时间长度驱动的受管理结果。我们将开放超过24个月的办公地点定义为成熟地点。一旦位置达到成熟,入住率通常会趋于稳定,我们在扩建以及销售和营销上的初始投资以推动会员获取完成,并且该位置通常会产生经常性的收入流,贡献保证金和现金流。

WeWork办公空间成熟度数据

随着我们继续追求快速增长,我们继续在新的状态下运营,即我们的大多数办公地点都是不成熟的,没有实现稳定的现金流。截至2019年6月1日,我们只有30%的开放地点是成熟的办公空间,其余70%的开放地点已经开放24个月或更少。如果我们停止投资于我们的增长,而是让我们现有的地点走向成熟,我们将不再需要资本投资来建设新的空间,也不会再承担与在新地点推动会员获取相关的初始费用。

相反,我们预计每个成熟地点都会产生经常性的收入流、贡献利润和现金流。我们相信,通过专注于我们现有的分支机构并允许它们成熟来管理我们的增长的灵活性,这为我们提供了一个管理我们的盈利能力概况的机会。

随着我们继续专注于发展我们的全球平台,某些指标可能会受到我们办公位置的地理组合以及与建立稳定入住率水平相关的成本的影响。例如,每个WeWork会员的平均收入已经下降,我们预计随着我们在国际上扩展到更低价格的市场,它将继续下降。此外,我们希望在开设新地点时继续在销售和营销方面进行投资。随着我们在现有市场和新市场建立和开拓更多空间,我们创造了额外的产能,为增加收入和未来利润奠定了基础。因此,我们打算继续投资于增长,因为我们相信未来盈利能力的时机在很大程度上取决于我们控制的杠杆。

1)我们可以在现有的管道中优先考虑增长。通过专注于我们现有的位置管道,我们将增加由成熟位置组成的位置管道百分比。较大比例的成熟位置使我们可以避免在未来进行资本投资来构建新空间,或者避免在新位置驱动会员获取相关的初始费用。

2)我们可以控制新办公空间的增长速度。我们相信,由于供应的限制,我们的增长放缓会增加入住率,并为我们提供价格弹性。我们已经看到这种情况发生在我们在某些城市战略上放慢增长的地方。例如,在英国退欧公投之后,我们暂时放缓了伦敦的增长,导致入住率增加了10个百分点。自那以后,我们在伦敦恢复了更快的增长。截至2019年6月1日,我们在伦敦的入住率为93%。

3)我们刚刚开始将增值产品和服务添加到我们的全球平台上。随着我们积极寻求更多的合作伙伴关系、收购和创新机会,我们将能够通过利用我们的物理空间和现有的关系,为我们现有的会员群提供更多的产品和服务。我们预计这些产品和服务的销售将以比我们现有的收入流更高的利润率提供增量现金流。

4)我们希望将重点放在更具资本效益的方法上,以发展我们的全球平台。我们不补贴或激励我们的空间提供商。相反,房东通常通过提供租户改善津贴来补贴我们,帮助资助我们的扩建,其余的扩建费用由我们承担。在未来,我们预计将继续通过更多资本高效的方法从战略上关注增长。我们可以通过我们的Powered by We解决方案做到这一点,在该解决方案中,组织向我们支付与其空间扩建相关的成本,以及通过管理协议、参与租赁和其他租用安排,根据这些安排,房东支付全部或部分扩建费用。我们预计,由于为我们不断增长的企业会员群扩展配置的解决方案而导致的构建成本的任何增加,都将被与这些配置空间的长期承诺相关的贡献利润和承诺

预付账款的增加所抵消。

全球平台

展望未来,我们的全球平台是一站式商店,会员可以获得他们工作、生活和成长所需的所有产品和服务。我们已经开始构建一套产品,并开发第三方合作伙伴网络,以满足我们会员的需求。在我们全球平台的支持下,我们的合作伙伴获得了独一无二的机会,可以接触到新客户,并高效地将其业务拓展到新市场。当我们处于平台之旅的早期阶段时,我们对初步结果感到兴奋,并受到巨大潜力的鼓舞。

我们的会员每年在我们的办公地点花费数亿个小时。通过利用我们的本地密度、全球覆盖范围和技术基础设施,我们能够聚集需求,并促进向成员提供增值产品和服务。我们的物理空间是我们全球平台的基础,使我们能够随着规模的扩大提供差异化的产品和服务,进一步实现我们的愿景,即以更低的成本提供更好的工作环境。

我们利用我们的全球平台促进成员、合作伙伴和我们公司之间的有益关系。我们的会员可以很容易地获得适合他们需求的各种高质量的产品和服务。我们精心策划的合作可以直接与我们的会员(受欢迎的消费者和企业群体)建立联系,从而降低获取客户的成本,提高运营效率。我们公司通过提高会员满意度而受益,同时产生增量更高的利润率收入。最后,我们在成员和合作伙伴之间创建反馈回路,推动更高质量的服务和体验,同时帮助我们的合作伙伴建立有价值的客户关系。

五大优势

1)愿景

——在过去的九年里,我们建立了一家创始人主导的社区公司,并实现了我们的愿景,即以更少的成本提供更好的工作环境。

——我们的全球平台为会员提供了对美丽空间的灵活访问、包容的文化和富有灵感的社区的活力,所有这些都通过我们广泛的技术基础设施连接起来。

2)会员社区

_自2014年以来,我们的会员每年增长超过100%,截至2019年6月,我们超过50%的会员位于美国以外。我们的52.7万名会员包括多个行业的全球性企业,特别是全球财富500强中38%的企业。我们预计企业将继续成为我们增长最快的会员类型,目前占我们会员总数的40%。

——随着我们的扩展,我们继续以强劲的速度增加新会员,同时也加强了我们与现有会员的关系。在2018年增加的新会员中,35%归因于2017年底已经成为会员的组织。

3)全球平台

——我们拥有一个全球品牌,平台跨越29个国家的111个城市的528个地点。个人和组织直接求助于我们来解决他们的工作场所需求。因此,我们能够在适当的时间,以适当的价格聚合需求,并将个人或组织匹配到适当的空间。

——我们提供了一种“空间即服务”模式,通过使用由技术支持的全球-本地策略来实现操作。

4)有吸引力的经济学

——截至2019年6月30日,我们的运转率收入为33亿美元,同比增长86%,我们预收账款为40亿美元,约为截至2017年12月31日该类收入的8倍。

——我们努力经营我们的业务,以便每个新的办公地点都能促进我们的长期财务业绩,从而产生不断增长的贡献利润率。我们在战略上将城市中的办公位置聚集在一起,从而提高品牌知名度和规模经济,进而推动我们全球平台的更强货币化。

5)未来影响

——我们估计,我们在全球280个目标城市的渗透率约为0.2%。我们对基础设施进行了投资,以便在现有市场和新市场进行扩展,同时扩大我们解决方案的范围以及我们为会员提供的产品和服务。

——我们创造了一个强大的生态系统和品牌,不仅让我们的会员和合作伙伴受益,而且通过创造共享价值使我们的房东、社区和城市受益。我们相信,我们强大的品牌、全球平台、可扩展的商业模式和成本优势是重要的竞争优势,将使我们能够进一步渗透现有和新市场,并最大限度地发挥WeWork效应的未来影响。

增长战略

我们专注于长期的可持续增长,并打算继续从我们的数据和经验中学习,在推动我们会员成功的因素上进行创新,并使用我们专门构建的技术和使命驱动的团队来执行。我们相信,通过继续重新创造工作的未来,我们已经奠定了利用我们重要的市场机会的基础。

我们打算通过以下方式实现增长:

——在新市场和现有市场进行扩张

——加强产品和服务的提供

——发展和加强与企业会员的关系

——降低前期资本成本,提高运营效率

——投资于技术

近期发展

我们的目标是优化我们进入资本市场的渠道,并寻求与金融机构建立广泛的关系。与此相关的是,我们正在扩大与全球各地银行的关系。特别是,在8月份,我们与JPMorgan Chase、Goldman Sachs、Bank of America、BofA Securities等机构签订了一份承诺函,承诺提供高达60亿美元的高级担保信贷安排,预计将在发行结束时同时完成。

风险因素

我们的业务受到许多风险和不确定因素的影响,如本招股说明书中“风险因素”一节所述。这些风险可能会对我们的业务、财务状况、运营结果和前景产生重大不利影响,这可能导致我们A类普通股的交易价格下跌,并可能导致投资者的全部或部分投资损失。其中一些风险包括:

——我们快速增长的可持续性和我们有效管理增长的能力;

——我们在新市场和现有市场拓展的能力,并增强我们的解决方案、产品和服务产品的能力;

——根据我们的亏损历史,我们在公司层面实现盈利的能力;

——我们保留现有会员和吸引新会员的能力;

——与我们租赁的长期和固定成本性质相关的风险;

——与我们产生足够的现金和以适当的条件获得融资的能力有关的风险;

——我们保持品牌价值和声誉的能力;

——与我们与关联方交易相关的风险;

——由于我们的联合创始人和首席执行官控制了我们未偿还股本的大部分总投票权,因此他控制了关键决策;

——我们战略伙伴关系是否成功。(腾讯科技审校/金鹿)

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